Byggemåte
Enebolig:
Boligen er fra 1961 og er påbygget og tilbygget noe i blant annet 1981. Den går over tre etasjer og har to
verandaer. På eiendommen er det også bygget en enkel frittstående garasje fra 1969.
Takstmannen har befart eiendommen og vurdert de ulike bygningskomponentene til følgende
tilstandsgrader:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på
byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Utvendige beslag har utettheter. Ved siden av ark
er det observert hull i blybeslag.
- Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist
fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
Utfyllende beskrivelse av avvik:
Det ble under befaringen observert flere fuktskjolder i himling og/eller veggflater. Alle stikkontrollerte
steder ved bruk av fuktmåler viste tørre
måleverdier. Det ble benyttet piggelektroder og overflatesøk for å avdekke eventuelle fuktverdier i
tilgjengelige områder, men vi gjør
oppmerksom på at denne metoden har begrenset treffsikkerhet på enkelte platekledninger. Det ble
opplyst av rekvirent at det under rydding i forkant av befaringen ble observert tydelige tegn på fukt ved
flyttegods plassert nær en kottdør. Rekvirent har fulgt med på området etter Artikon sin befaring, og kan
bekrefte at det er pågående fuktinntrengning i det aktuelle området. Dette tyder på en aktiv lekkasje.
- Utvendige trapper: Rekkverk er ikke tilfredsstillende oppført. Det er kun håndløper.
- Pipe og ildsted: Pipevanger er ikke synlige. Siden det er oljefyr som i dag ikke lenger er lov å bruk, er det
påregnelig å bytte ildsted.
- Bad/vaskerom (underetasje), generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens
krav.
- Bad (hovedetasje), generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Oljetank: Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler. Det er
ikke avklart om tanken inne er tom. Det lukter litt parafin i gang og kjeller.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og på undertak.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Bordkledning
går stedvis nesten helt ned i terreng. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Spesielt vestveggen
og sørveggen er værslitt. Det er brukt beslag i overgangen mellom kledningsbord som stedvis ikke er
klemt mot kledning. Kledning ligger stedvis ned mot trapp i betong og verandadekket.
- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist noen glassruter som er
punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og
det er sprekker i trevirket. Terskel nede er byttet til impregnert trevirke og festet ved bruk av metall vinkler.
Ufagmessig utført. Avvik gjelder primært ytterdør i underetasje. Men flere av dørene har tendenser til å
være litt værslitt.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
tettesjikt/membran. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er
værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Terrassebord ligger inn mot kledning og hindrer vedlikehold av
kledning. Det stilles noe uklarhet til tettesjikt på generelt grunnlag, samt fordi det er synlig byggteip i
overgang terrassedør og tekking. Noe som fremstår som usikkert hvis formålet er å hindre
vanninntrengning. Viser til punktet for dører og vinduer.
- Innvendige overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er litt slitte
overflater og overgangene gulv mot vegg er stedvis mangelfullt laget til. Hakk og merker er observert.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Underetasje: Jevnt over variasjoner på ca. 15 mm. Gulvet er betongdekke.
Hovedetasje: Funnet skjevheter i stuen på ca. 15 mm over hele gulvflaten. Noe mindre i gangen. Loft: I
gangen er det funnet avvik på ca. 15 mm på 2 meter.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Gjelder stort sett
over hele underetasjen i bunn langs vegg.
- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Bad/vaskerom (underetasje), tilleggende konstruksjoner våtrom: Det er registrert symptom på
fuktskader. Det er observert saltutslag som henger sammen med punktet for drenering.
- Kjøkken, overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal
slitasjegrad. Innredningen er slitt og det finnes hakk og riper.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Elektrisk anlegg: Eier har ikke forutsetninger for å si om det er benyttet godkjent elektrovirksomhet under
hele husets levetid.
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut
ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Basert på observert
saltutslag i rom under terreng. Rekvirenten var ikke selv involvert i arbeidet med drenering, og
opplysningene er basert på andrehåndsinformasjon og begrenset hukommelse, men det stilles
usikkerhet knyttet til hvordan overvann og drenering faktisk ble håndtert og hva dette er koblet mot. Selv
om dette ikke kan dokumenteres nærmere, anser rekvirenten det som riktig å informere ny eier om
forholdet.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Blant annet
observert innvendig i bod mot øst.
- Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Rekkverk er lavt og rustent.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige
avløpsledninger og vannledninger.
- Selger opplyser at det ved spyling ute kan samle seg litt vann ved dør til vaskerom, renner noe tregt
unna.
Tilstandsgrad IU - Konstruksjonen er ikke undersøkt:
- Opplegg for kjøkken på loft: På loftet er det ifølge rekvirent laget til for kjøkken på et soverom. Det er
synlige tegn på dette fra kott. Det er i dag bygget en vegg fremfor dette området og det er ikke avklart hva
som befinner seg mellom kottvegg og påforingsvegg.
Øvrige bygningskomponenter har fått tilstandsgrad 0 eller 1.
Garasje:
Garasjen er plassert sørvest for boligen, og det er en enkel garasje med støpt plate mot grunn med
oppkant. Veggene er oppført i uisolert bindingsverk og plassbygde takstoler, som er tekket med glassert
takstein. Garasjen har en manuell port, og det er lagt inn strøm. Bygget er ikke tilstandsvurdert.
Tilbygg/moderniseringer etter byggeår:
1969 - Garasje
1981 - Takoppløft mm.
2002 - Mindre utvidelse av bad
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 13.05.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.